光明新区城市更新项目可行性研究报告

光明新区城市更新项目可行性研究报告目录

第一章 总  论    1

1.1项目概况    1

1.1.1项目名称    1

1.1.2项目选址    1

1.1.3项目用地现状    1

1.1.4项目定位    1

1.1.5投资估算与资金筹措    3

1.1.6项目主要经济技术指标    3

1.2主要结论与建议    4

1.2.1主要结论    4

1.2.2建议    4

1.3项目假设前提和限制条件    5

1.4项目评估研究依据    5

第二章   项目的背景和必要性分析    7

2.1宏观环境分析    7

2.1.1城市发展环境    7

2.1.2城市经济发展    7

2.1.3宏观形势分析    7

2.2光明新区概况    9

2.2.1地理位置    9

2.2.2人口现状与发展    9

2.2.3发展优势    10

2.2.4城市发展战略重点    11

2.2.5产业发展战略    13

2.3项目提出的背景    14

2.4发展规划及相关政策分析    15

2.4.1相关规划    15

2.4.2深圳市城市更新改造相关政策    20

第三章  项目市场分析    25

3.1深圳房地产市场分析    25

3.1.1土地市场分析    25

3.1.2新增商品房市场分析    27

3.1.3二手房市场分析    29

3.1.4商业市场分析    31

3.2光明新区房地产市场分析    32

3.2.1光明新区房地产市场现状    32

3.2.3光明新区房地产市场未来发展趋势    36

3.3项目周边环境与竞争评价    37

3.3.1项目周边环境评估    37

3.3.2周边典型案例分析    38

3.3.3项目的SWOT分析    45

3.4项目定位及评估    46

3.4.1客户定位分析及评估    47

3.4.2产品定位分析    47

第四章  项目场址及建设条件    49

4.1项目选址及现状分析    49

4.1.1项目区域位置    49

4.1.2拆迁用地范围    49

4.1.3开发建设范围    50

4.1.4项目场址现状分析    51

4.2项目建设条件分析    53

4.2.1 自然地理    53

4.1.2交通条件    54

4.1.3基础设施条件    55

4.1.4工程地质条件    55

第五章  项目更新改造方案    57

5.1 更新目标与定位    57

5.1.1 更新发展方向    57

5.1.2 功能定位    57

5.1.3 更新发展目标    57

5.2 更新方式与策略    58

5.2.1 更新模式    58

5.2.2 更新策略    58

5.3项目总体规划方案    58

5.3.1功能分区    58

5.3.2总体布局    59

5.3.3 地块出入口控制    61

5.3.4主要技术经济指标    61

5.4公用工程及配套附属工程方案    62

5.4.1给水系统    62

5.4.2排水系统    63

5.4.3通风、空调方案    64

5.4.4通信工程    64

5.4.5燃气工程    64

5.4.6消防设计    64

5.4.7环保设计    66

5.4.8变配电工程    66

5.4.9室外工程    67

第六章  项目绿色建筑    68

6. 1 绿色建筑基本原则    68

6.1.1关注建筑的全寿命周期    68

6.1.2应自然条件，保护自然环境    68

6.1.3创建适用与健康的环境    68

6.1.4加强资源节约与综合利用，减轻环境负荷    68

6.2节地与室外环境    69

6.2.1建筑场地现状    69

6.2.2节地技术措施    69

6.2.3 室外环境控制项    70

6. 3节能与能源利用    71

6. 4节水与水资源利用    73

6.4.1节水器具    74

6.4.2中水系统    75

6.4.3雨水系统    76

6. 5节材与材料资源利用    78

6. 6室内环境质量    78

6. 7全生命周期综合性能    80

第七章  项目节能与节水    82

7.1用能标准和节能规范    82

7.1.1相关法律、法规和规划    82

7.1.2产业政策和准入条件    82

7.1.3行业标准、规范，技术规定和技术导则：    83

7.2能耗状况和能耗指标分析    83

7.2.1主要能源消耗种类    83

7.2.2能源消耗数量分析    83

7.3 节能措施和节能管理    84

7.3.1节能措施    84

7.3.2相关专业节能    85

7.3.3节能管理    88

7.4 施工节能方案    89

7.4.1资源、能源利用方面    89

7.4.2建筑材料方面    89

7.4.3机械利用方面    89

7.4.4施工工艺、方法方面    90

7.4.5节约人力方面    90

第八章 环境影响与评价    91

8.1 项目周围环境状况    91

8.1.1水环境现状    91

8.1.2大气环境现状    91

8.1.3声环境现状    91

8.2 施工期环境影响分析    91

8.2.1施工期污染源    91

8.2.2施工期环境影响分析    94

8.2.3 施工期环境保护措施    95

8.3 项目建成后环境影响分析    96

8.3.1 污染源分析    96

8.3.2 环境保护措施    96

第九章  劳动安全卫生及消防    99

9.1. 劳动安全与职业卫生    99

9.1.1主要隐患部位    99

9.1.2劳动安全设施及措施    99

9.2 消防    99

第十章  工程项目管理    101

10.1项目建设工期    101

10.2项目建设进度控制    101

10.3工程项目管理    102

10.3.1管理措施    102

10.3.2组织架构    102

10.4项目实施计划    104

第十一章    投资估算与资金筹措    106

11.1投资估算范围    106

11.2投资估算说明评估    106

11.2.1土地费用    106

11.2.2前期工程费    108

11.2.3建安工程费    108

11.2.4管理费用    108

11.2.5其他费用    108

11.2.6不可预见费    109

11.2.7财务费用    109

11.2投资估算    109

11.3资金筹措方案    109

第十二章    效益分析    110

12.1经济效益分析    110

12.1.1基础设施投资    110

12.1.2投资与产出    110

12.1.3投资强度与产出密度计算    110

12.1.4基本导向指标测算    110

12.2社会效益分析    111

第十三章   项目风险分析    113

13.1投资决策阶段风险分析及对策    113

13.2土地获取阶段    113

13.3项目建设阶段    114

13.4销售管理阶段    115

第十四章     主要结论和建议    116

14.1主要结论    116

14.2建议    116