华欣泰咨询：宝安区松岗某广场项目工程可行性研究报告

华欣泰咨询：宝安区松岗某广场项目工程可行性研究报告

1.1项目概况

1.1.1项目名称

宝安区松岗某广场更新改造工程。

1.1.2项目选址及区位

本项目选址位于深圳市宝安区松岗中心地区北片，广深公路以及沙江路交汇处，广深公路西侧，沙江路南侧，占地8886.73平方米。项目于203-04&05号片区[松岗中心地区北片区]法定图则中规划为商业用地。

    项目所处区域10公里辐射半径可覆盖沙井、东莞长安、公明，20-30公里的辐射半径可影响到周边的宝安中心区、南山区，甚至东莞虎门地区，同时，随着区域经济一体化的发展，深圳、香港和东莞也将互利共生，本项目所处区域恰好处于莞深港城市发展轴之上，必将受益于该轴的发展。

1.1.3项目用地现状

项目用地现状为工业用地，用地范围外沿广深公路和沙江路临街有1至3层平房和瓦房，以及活动板房，功能用途为商铺、简易仓储和居住使用。建设使用的建筑材料多为石灰、泥土，没使用钢筋、混凝土建筑材料，房屋建筑质量较差。用地范围内为荒地，周边有围墙隔断。

根据该片区法定图则，项目用地性质为商业用地，用地东侧规划为二类居住用地和城市绿地、南侧规划为行政办公用地、北侧规划为城市绿地，西侧规划为商业用地。

1.1.4 项目建设内容及规模

项目总用地面积为10000m²，总建筑面积为63290.92m²。建设内容包括两栋塔楼，分别用作商务公寓和写字楼，底层裙楼用作商业商铺。项目具体主要经济技术指标表见下表所示。以下是报告详细目录：

目  录

第一章  总 论 1

1.1项目概况 1

1.1.3项目用地现状 2

1.1.4 项目建设内容及规模 2

1.1.5 项目定位 3

1.1.6投资估算与资金筹措 5

1.1.7项目财务指标 5

1.1.8项目临界点 5

1.2主要结论与建议 6

1.3投资可行性研究假设前提和限制条件 6

1.4投资可行性研究依据 7

第二章  项目投资环境分析 8

2.1宝安区概况及规划 8

2.1.1宝安区基本情况 8

2.1.2宝安区人口概况 8

2.1.3宝安区经济概况 10

2.1.4宝安区发展规划 13

2.2松岗概况及发展 17

2.2.1松岗基本情况 17

2.2.2松岗经济概况 17

2.2.3松岗交通 18

2.2.4松岗相关规划 18

2.3政策环境分析 19

2.3.1综合政策 19

2.3.2土地政策 21

2.3.3税收政策 23

2.3.4信贷政策 23

第三章   项目市场分析 25

3.1深圳房地产市场分析 25

3.1.1土地市场分析 25

3.1.2住宅市场分析 26

3.1.3商业市场分析 34

3.1.4政策及趋势分析 37

3.2.3宝安区商业市场分析 39

3.3松岗片区房地产市场分析 43

3.3.1松岗土地及住宅市场分析 43

3.3.2松岗商业市场分析 43

3.4项目周边环境分析 47

3.4.1项目区域位置分析 47

3.4.2周边配套 48

3.4.3周边典型案例分析 49

3.5项目的SWOT分析 51

3.5.1 Strength 51

3.5.2 Weak 52

3.5.3 Opportunity 52

3.5.4 Threat 52

3.6项目定位 53

3.6.1目标群体定位 53

3.6.2产品定位 54

3.6.3经营模式定位 54

3.6.4价格定位 54

第四章   项目开发方案 56

4.1项目选址及现状 56

4.1.1项目选址 56

4.1.2项目用地现状 56

4.1.3地块综合评价 56

4.1.4土地价值及升值潜力分析 56

4.2总体规划及主要技术经济指标 57

4.2.1总体规划方案 57

4.2.2 主要技术经济指标 59

4.3项目户型设置方案 59

4.4项目实施计划及进度 60

第五章 投资估算与资金筹措 61

5.1投资估算范围 61

5.2投资估算说明 61

5.2.1土地费用 61

5.2.2前期工程费 61

5.2.3建安工程费 61

5.2.4管理费用 61

5.2.5其他费用 62

5.2.6不可预见费 62

5.2.7期间费用 62

5.3投资估算 62

5.4资金筹措方案 63

第六章   财务评价及不确定性分析 64

6.1销售部分财务分析 64

6.1.1房产销售收入预测 64

6.1.2销售税金及附加 64

6.1.3项目总成本费用估算 65

6.1.4收益预测 65

1.预测依据 65

2.预测结果 65

6.1.5相关指标计算与分析 66

6.1.6项目收益分比情况分析 66

6.1.7盈亏平衡分析 67

1.盈亏平衡销售量分析 67

2.盈亏平衡点销售收入及销售单价分析 67

6.1.8敏感性分析 68

6.1.9临界点分析 69

6.2房产租赁部分财务分析 70

6.2.1房产租赁收益及成本预测 70

6.2.2房产租赁利润分析 70

6.3财务评价结论 70

第七章   风险分析 72

7.1投资决策阶段风险及对策 72

7.2土地获取阶段风险及对策 72

7.3项目建设阶段风险及对策 73

7.4销售管理阶段风险及对策 74

第八章  主要研究结论和建议 75

8.1主要结论 75

8.2建议 75