华欣泰咨询：潮州市某国际茶都项目可行性研究报告

第一章  总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

项目名称：潮州市某国际茶都项目可行性研究报告

1.1.2 项目选址及区位

本项目位于粤东重镇潮州市湘桥区意溪镇，意溪镇土地、矿产、水力、旅游资源丰富，文化氛围相当浓厚，具有发展工业、农业、旅游业的近郊经济优势。潮州东方茶都项目总体规划用地250亩。

 1.1.3 项目用地现状

项目用地目前为荒地和居住用地，根据法定图则规定，项目用地位于意溪镇东郊村，YXDJ1-1、YXDJ1-2、YXDJ1-3及YXDJ1-4地块，使用性质为商业用地（市场用地）。

1.1.4 项目建设内容及规模

本期项目建设实际用地面积为58131.00m²，总建筑面积为105489.77m²。项目建设内容包括：多功能街区商铺及相关配套设施等。具体建设内容见表1-1所示。

表1-1  项目建设规模表

1.1.5 项目定位

项目将建成集批发交易，电子商务、冷链物流、茶文化展示为一体的茶叶专业化市场，力求打造以茶产业为主体，集合潮汕八大产业的新型市场综合体，成为茶产业商贸中心，集商业、文化、购物、旅游为一体，承载中国茶文化与潮汕文化的结晶。以下是项目的详细目录：

目  录

第一章  总论 1

1.1 项目概况 1

1.1.1 项目名称 1

1.1.2 项目选址及区位 1

1.1.3 项目用地现状 1

1.1.4 项目建设内容及规模 2

1.1.5 项目定位 2

1.1.6 投资估算与资金筹措 2

1.1.7 贷款评价 3

1.2 建设单位介绍 3

1.2.1 建设单位简介 3

1.2.2 集团公司简介 4

1.3 经营者素质 4

1.4 集团公司已开发项目、在建项目及土地储备 5

1.5 可行性研究报告编制依据 6

第二章  项目投资环境分析 8

2.1 潮州市湘桥区概况及规划 8

2.1.1 潮州市基本情况 8

2.1.2 潮州市人口概况 9

2.1.3 潮州市经济概况 9

2.1.4 潮州市发展规划 11

2.2 湘桥区概况及发展 14

2.2.1 湘桥区基本情况 14

2.2.2 湘桥区经济概况 14

2.2.3 湘桥区交通 14

2.2.4 湘桥区相关规划 14

第三章  项目市场分析 16

3.1 潮州茶叶产业背景 16

3.1.1 潮州功夫茶文化 16

3.1.2 全国六大茶类——潮州凤凰单丛茶发展 16

3.2 潮州茶叶市场分析 18

3.2.1 潮州茶叶市场宏观分析 18

3.2.2 潮州茶叶市场现状分析 19

3.3 潮州市其他商业市场分析 20

3.2.1 潮州市主要商业市场 20

3.2.2 潮州展会市场 20

3.4 同类项目分析 21

3.4.1 潮州市商业综合体项目 21

3.4.2 周边茶叶专业市场状况 23

3.5 项目定位 26

3.5.1 目标群体定位 26

3.5.2 功能定位 27

3.5.3 服务类型定位 27

3.6 项目的SWOT分析 28

3.6.1 Strength 28

3.6.2 Weak 28

3.6.3 Opportunity 28

3.6.4 Threat 29

第四章  项目开发方案 30

4.1 项目选址及现状 30

4.1.1 项目选址 30

4.1.2 项目用地现状 31

4.1.3 地块综合评价 32

4.2 总体规划及主要技术经济指标 32

4.2.1 总体规划方案 32

4.2.2 主要技术经济指标 34

4.3 项目建筑设置方案 34

4.4 项目实施计划及进度 35

第五章  投资估算及资金筹措 36

5.1 投资估算 36

5.2 资金筹措及投资计划 37

5.2.1 投资计划（见表5-3） 37

5.2.2 资金来源（见表5-3） 37

第六章  财务评价 39

6.1 财务基础数据 39

6.1.1 项目计算期 39

6.1.2 营业收入计算（见表6-1） 39

6.1.3 营业税金及附加（见表6-1） 39

6.1.4 开发总成本（见表6-3） 41

6.1.5 项目财务费用 41

6.2 财务分析 41

6.2.1 损益分析（详表6-4、表6-6、表6-7） 41

6.2.2 项目偿债能力分析（见表6-5） 41

6.2.3 项目盈亏平衡分析 42

6.2.4 项目敏感性分析 42

第七章  风险分析 50

7.1 投资决策阶段风险及对策 50

7.2 土地获取阶段风险及对策 50

7.3 项目建设阶段风险及对策 51

7.4 运营管理阶段风险及对策 52

第八章  主要研究结论和建议 53

8.1 主要结论 53

8.2 建议 53

附图、附件 54