华欣泰咨询：房地产开发项目贷款可行性研究报告

华欣泰咨询：房地产开发项目贷款可行性研究报告

房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

房地产开发项目具有投资周期长、金额大、周转慢、变现能力不够强、风险大、回报利润丰厚等特点，而房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。所以，开发企业一般会考虑商业银行贷款。银行一般会要求提供一份翔实的项目可研报告，以此评判项目的财务盈利能力和借款偿还能力，进而确定项目是否具备投资价值。

以某住宅开发项目为例，该项目总用地面积30436.00m2，总建筑面积109495.22m2，总绿化面积12177.47m2，项目销售收入47184.13万元，开发总投资32137.21万元，开发周期按3年考虑。

以项目每年的现金流量分析计算本项目的财务收益率，以反映项目所占用资金的盈利能力。进行盈利能力分析的指标有财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、总投资收益率、资本金利润率等。经计算，本项目主要财务盈利指标如下：

项目主要财务盈利指标一览表

项目清偿能力分析主要是考察计算期内各年的财务状况及偿债能力。本项目所需资金除自筹外，还向银行申请了15000.00万元的贷款。根据本项目实际情况，计划项目第2年和第3年用累计未分配利润进行偿还，项目贷款发生的贷款利息计入企业当年的财务费用。

经计算，本项目计算期内的利息备付率均大于2.66，偿债备付率在第3年为2.45，证明本项目具有良好的还本付息能力。

项目计算期第1年资产负债率为70.46%，第2年资产负债率为50.50%，说明本项目具有一定的债务清偿能力。

项目在经济评价中存在许多不确定因素，为提高经济评价的可靠性和决策的科学性，应不确定性因素的变化对项目经济效益产生的影响程度进行分析。

本项目作为房地产开发项目，根据类似项目特点，选取销售价格和开发建设投资作为敏感因素，考查其单因素变化时，对全投资财务内部收益率的影响，测算结果如下图所示：

敏感性分析图

以上分析表明，本项目具有较好的财务盈利能力和债务清偿能力，并具有一定的抵抗风险的能力。

通过以上分析，成功地帮助客户通过银行组织的项目审查，拿到银行贷款。