华欣泰咨询：城市更新项目拓展面临的十大风险

城市更新项目拓展面临的十大风险

深圳土地复杂度位居全国之首，无独有偶，城市更新领域拓展项目的复杂性有过之而无不及，随着深圳市城市更新领域“强区放权”的不断深入，对开发商而言乍听是件“喜”事，殊不知除了“十区十政策”的复杂性外，片区统筹、集体资产交易平台的出现、工业控制线的划定等一系列举措无疑增加了拓展项目的难度。

城市更新项目拓展面临的风险，着重提炼了城市更新“十大坑”，供君参考：

深圳城市更新复杂度之高决定了众多项目硬伤分布之广泛，主要以五大硬伤为主，包括基本生态控制线、林地、一级水源保护区（二级水源保护区对容积率有所限制）、河道蓝线和公配用地（需联合其它用地更新）等。

城市更新讲究政府、社会和开发商三方共赢，若项目有硬伤，正所谓“有心更新、无力回天”，共赢局面几乎无法达成，若项目有以上硬伤之一，请君慎之慎之。

目前，很多项目合法权属占比不足，尤其是城中村用地，加之“两规”暂停办理，新“两规”或“三规”还未出台，“非农指标”当仁不让的成为项目立项与否的关键性因素。

目前，在深圳十区内，仅龙岗和坪山两区“非农指标”可在同一街道内不同社区调用，其他区仅限本社区调用，如下图所示。

备注：《暂行措施》（38号文）——“拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的，其拆除范围内合法用地比例应当不低于50%。”

城市更新不同于单纯的房地产开发，始终贯穿着政府、开发商、业主的多方博弈。因此，城市更新项目必须捆绑“利益”，即社会公共利益用地。

捆绑的公共利益用地主要包括项目周边的管理服务设施、文体娱乐设施、医疗卫生设施、社会福利设施、交通设施及其他市政设施等用地，俗称“肥瘦搭配”，更易得到政府部门的认可，且利于项目的顺利推进。

深圳市在“十三五”规划开局之年实行“强区放权”，各区在更新领域拥有更多绝对的“话语权”，片区统筹无疑是“话语权”最直接、最强势的体现。

目前，在片区统筹领域开展最深入的两个区分别为宝安和龙岗，其中，宝安已委托相关规划院正在开展13个区域的片区统筹（含10个产业片区统筹）和107国道沿线规划，未来各区必将陆续跟进。

功能改性是指将用地性质强制改为与政策不符或政策不鼓励的用地，主要分为以下三种情况：

1、R3改为R2：R3为独立的配套宿舍用地，本质属工业用地的一部分，改为R2难度较大。

2、M1改为R2：有以下两种情况，实施难度均较大。第一种情况为个别老屋村或城中村用地（R4）法图规划为M1，股份公司考虑返迁需要争取改为R2，另一情况为未依原土地出让合同建设，后法图规划为M1，现申请按原合同R2实施的。

3、房地分离（似村不是村）：有的项目看起来像城中村，但实际房地分离，如花园新村，应以土地性质为准。

4、宝安工改保：由于宝安对产业相当重视，针对位于工业红线内的工改项目基本不允许工改保。

现状容积率的高低是拿项目的重要依据之一，也是决定未来拆迁难度的重要指标数据之一，现状容积率主要分为以下三档，可作为拓展项目参考依据。

依实操经验，现状容积率小于1.5时，为优选项目；当容积率在1.5到2.0之间时，项目可选；当容积率2.0以上时，会影响项目经济效益，应慎选。现状容积率的高低直接决定了未来拆迁难度，尤其是城中村用地，由于其历史遗留问题深入且复杂，当容积率较高时，其拆迁难度将非常之大，早期拆迁团队的介入和造势也非常有必要。

备注：位于关内村红线范围的城中村用地，可按拆建比1：2确定城市更新后的规划容积率。

深圳市出于对航空管制、历史脉络及景观风貌保护等要求对建筑物进行相应的限高。

若项目周边有老城区或飞机场地（含直升机场），则需注重对片区规划、法定图则认真研读，目前，深圳十区中只有罗湖是唯一一个没有限高要求的行政区。

备注：前期研判需要详细了解区域规划及法图

提起风貌保护，大家第一想到的必定是东部半岛——大鹏新区，这一深圳生态保育指标的重要构成部分。在这里，维护和塑造大鹏半岛整体诗意山海风貌、延续尺度宜人的街道肌理永远是头等大事，限高+间接限高（限容积率）+综合整治为主，若项目位于除葵涌中心区以外的其他大鹏地区，就要十分注意了。

城市更新项目参与者在上平台前的付出和投入一旦在竞争性谈判中落选，所有努力将付诸东流。

不过好在现在仅有龙岗和坪山有此政策，一旦在此两个区有城中村旧改项目，需考虑未来集体资产交易中存在的风险。

备注：2016年830新政后，涉及集体土地开发的项目均需通过上集体交易平台

市场上流传的城市更新项目很多都会夸大收益、低估成本，算出来的“漂亮账”很可能会产生误导。