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2016年,无论是政策环境层面,还是市场变化趋势,产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点,未来,以产业集聚为特征的产业地产,将着力探索发展模式、运营模式、招商模式的新变化和新趋势,实现产业地产的转型升级。本报告聚焦于产业地产,并分析与之密切相关的政策环境、土地市场、企业发展等内容,旨在为行业提供借鉴。
01
政策环境
1、十三五规划:绿色、高端、智能、创新、互联网+等成为关键词
2016年是“十三五”发展规划元年,3月,第十二届全国人大第四次会议批准通过“十三五”规划发展纲要,定调以基础工业、新型制造业、战略性新兴产业、现代服务业、互联网产业五大产业为主线,规划我国未来产业升级发展蓝图。进入到2016年下半年,各行业“十三五”规划密集出台,从出台的规划来看,绿色、高端、智能、创新、互联网+、转型升级……成为产业发展的关键词,这也预示着未来地产与产业融合的发展方向。
图:2016年下半年出台的重点行业“十三五”规划
2、区域支持:城市群、国家级新区、自贸区等区域政策范围扩大
2016年,中央在城市群、国家级新区、自贸区等方面已出台多项支持政策。受利好政策驱动,各区域范围内人口、产业等要素将加速集聚,为产业地产发展营造向好的产业环境。
图:中央出台促进区域协同发展相关政策
城市群成为区域发展重要增长极,推动产业协同发展。城市群的快速发展将持续利好所覆盖的城市,利于通过整体规划与协调发展优化区域内的产业结构,形成更多支撑区域发展的增长极,带动区域内产业地产的优化发展。
图:18个国家级新区列表
国家级新区、自贸区锁定创新,试点探索产业发展新航程。无论是国家级新区,还是自贸区,都是通过试点探索,一方面将加速该区域招商引资平台的升级,促进高端高新产业发展;另一方面也可通过产业集聚,带动地方经济发展。
3、关注点:产业用地规范化、特色小镇明朗化、军民融合再加码
▌ 产业用地:新兴产业用地发展空间大
2016年11月,国土资源部印发《产业用地政策实施工作指引》,系统梳理了目前现行各项支持新经济、新产业、新业态、新模式发展的用地政策,为新产业用地提供了“政策工具包”和使用说明书。但《指引》只是从顶层设计层面,发挥引导、督促的作用,各级地方政府尽快出台实施细则、解决产业用地政策的“最后一公里”才是政策落地的关键。
图:《产业用地政策实施工作指引》要点内容
▌ 特色小镇:政策出台密度加大,规避“千镇一面”,打造特色产业
我国的特色小镇,在近年中央和地方积极推进下,正以燎原之势在全国蔓延开来。2014年10月,浙江省提出“特色小镇”概念,2015年,浙江省提出重点建设100个特色小镇,进入2016年,特色小镇在中央政策指引下呈现出全国遍地开花的趋势。特色小(城)镇政策出台密度加大,政策导向越发明确,特色小镇的发展迎来空前利好。
图:2016年中央出台的特色小(城)镇相关政策
▌ 军民融合:政策加码,促进国防科技与战略性新兴产业深度融合
政策加码助推军民融合继续深化,促进国防科技与战略性新兴产业的深度融合。自2015年3月,军民融合被提升到国家战略层面之后,2016年重要的产业政策中都会提及军民融合,而国内的军民融合基地和园区也呈风起云涌之势。未来,军民融合将进入政策红利密集期,促进民参军、军转民,此外,通用航空、卫星导航等数个万亿级产业将被激发出全新的科技创新空间,值得重点关注。
图:《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》中军民融合重点发展方向
02
市场特征
1、土地:土地供应规模下降,投资热度拉动地价上涨
▌ 供求:整体供应持续下降,成交回暖,投资热度上升
图:2011-2016年全国300城工业用地推出、成交及成交占比情况
▌ 价格:投资热度上升拉动地价上涨
图:2011-2016年全国300城工业用地成交楼面均价、溢价率及土地出让金情况
2、企业:主体多元化、合纵连横、轻重并举成发展趋势
▌ 市场主体多元化,跨界转型寻求利润增长点
涉足产业地产的企业越来越多元化。近年来,跨界活跃在产业地产的市场主体主要可以分为四大类,房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。具体来看,2016年,介入产业地产的品牌房企,既有保利、中铁、首创等央企或国企背景的地产企业,也有碧桂园、远洋、绿城等民营房地产企业;介入产业地产的制造业企业,有三一集团、中集集团、华立集团、海尔集团等企业;金融资本类企业有弘毅投资、华平资本、华融集团、基汇资本等企业;电商等其他企业有京东、乐视、东百集团、菜鸟网络等。上述企业多数为2016年首次介入产业地产开发,也有部分企业在早年已经布局产业地产领域,2016年加速深耕此领域。
图:2016年新进入产业地产的市场化主体类型
▌ 合纵连横强强联手,行业加速深度整合
合纵连横、深度整合,成为企业布局产业地产的主要方式。2016年,尤其是下半年,是近几年来产业地产史上大规模收并购最为集中的时间段之一,如华夏幸福收购廊坊科技谷、中洲控股并购华南城、中民投并购亿达、绿地并购协信、绿城阳光并购中投发展、阳光城收购物产中大……无论是企业间的收并购,还是强强联合,各路重量级的央企、国企、民企适时调整自身的定位,通过资源整合、优势互补、联动发展,实现国资、民资的互利共赢,带动产业地产的根本性创新和变革。
图:2016年企业通过合纵连横布局产业地产事件举例
▌ 运营模式转型升级,轻重并举引领发展
房地产行业的轻资产模式越来越被重视,张江高科,亿达中国、启迪协信、天安数码、万科、远洋、海尔等各行业的标杆企业,纷纷将产业地产的运营模式从重地产转向轻重并举,成为引领2016年产业地产的转型升级的重要模式。
● 亿达中国:由重转轻,轻重并行
2016年,亿达中国积极向轻资产转型,其轻资产项目已增加至18个(截至2016年4月),分别位于上海、深圳、苏州、杭州、长沙等7个城市。亿达中国实施“由重转轻,轻重并行”战略,一方面利于其弥补闲置园区、低效项目的改造、升级与盘活的短板;另一方面利于其构建产城综合开发、商务园区全面运营、资源充分整合的企业核心竞争力,轻资产业务规模和盈利水平将进一步提升,集团整体盈利模式和盈利结构将更加多元化,抵抗市场风险能力将更强。
图:亿达集团轻资产输出聚焦的两大类项目
● 万科:生态型平台、主题型孵化,轻资产道路进行时
2016年5月,上海万科产业园区ARVR产业联盟成立,这也是上海万科产业首度将AR技术落地到产业地产项目。作为产业地产新兵,经历了两年发展,上海万科逐渐形成了一套轻重结合的产业发展模式:成立全国化的产业资产管理公司,轻重结合,重资产部分包括园区的销售和出租;轻资产主打轻资产管理平台“星商汇”和主题型孵化器,面向万科内部以及外部的产业地产开发商,快速复制,通过输出品牌和管理盈利。
图:万科两大轻资产项目
3、新风向:特色小镇打造产城融合新高度
2016年,特色小镇、园区PPP、产业孵化、资产证券化成为产业地产市场的热点话题。下文将对特色小镇进行重点剖析。
企业发力产城融合,打造中国特色小镇。在前文政策环境中,我们总结了2016年中央多次发文指导特色小镇建设。在政策导向下,品牌企业纷纷将转型的触角伸向了特色小镇,产业新城运营商中,华夏幸福宣布三年打造百座特色小镇、宏泰产业市镇要打造航空小镇、孵化小镇;品牌房企中,碧桂园发布科技小镇战略、时代地产千亿布局“未来小镇”、绿城未来5-10年要做出5-10个农业小镇样板;其他企业中,前海金控携手深圳地铁打造前海深港基金小镇……不同企业发力打造中国“特色小镇”,力求寻找新的利润增长点。
● 华夏幸福:三年打造百座特色小镇
2016年11月,华夏幸福凭借着自身在产业新城运营中积累的基础优势和成熟经验,正式发布了特色小镇战略。
图:华夏幸福特色小镇四大主题方向
华夏幸福特色小镇运营软硬兼施。软性要素方面,从尊重、利用和挖掘小镇的自然环境、历史文脉和民俗风情,因地制宜塑造每一个小镇的独特风情,提升特色小镇的吸引力与生命力;坚持全域化管理、智慧化运营,为特色小镇的产业人口、旅游人口提供便利,打造智慧高效的现代化生活服务平台,提升特色小镇的运行效率。硬件标准配置方面,则从产业中心、商业、公共服务、游乐空间四大类标准化功能进行深挖。
图:华夏幸福特色小镇四大类标准化硬件配置
截至2016年末,华夏幸福在大厂、嘉善、香河等地打造的影视小镇、人才创业小镇、机器人小镇等已初具规模。此外,包括会展小镇、足球小镇、健康小镇、葡萄小镇等在内的一系列特色主题小镇,也都在有序推进中。
03
趋势展望
1、政策:产业政策深化落地、精准发力,创新发展引领产业升级
2017年,是实施“十三五”规划的重要一年,产业政策将围绕加快传统产业转型升级,培育新兴产业创新发展,实现产业政策深化落地、精准发力,推动产业向中高端迈进。
产业政策细化落地、精准发力。经历了“十三五”规划开局之年,各行业纷纷出台相关政策规划,2017年,各项政策规划有待继续深化落地。
创新发展引领产业升级,推动产业向中高端迈进。展望2017年,创新驱动发展战略仍是产业发展的动力之源,产业政策将继续着力突破重大关键、共性技术,超前部署前沿技术和基础研究,创造新的市场需求,引领产业迈向数字化、智能化、绿色化。
完善财税金融等支持政策,新兴产业将加速崛起。展望2017年,在我国战略性新兴产业发展方面,将完善和改进财税金融等支持政策,以及增强制度内生增长机制建设方面大力推进。推动实现新兴产业人才、资金、市场等资源优先配置,加强与传统产业的改造升级和融合,推进完整的产业链体系,培育新兴产业市场。
2、经济:国内经济稳中求进,为产业地产发展营造良好环境
2017年,国内经济预期稳中求进,产业结构将不断优化。在我国经济增长速度持续放缓的情况下,2016年,我国GDP和工业利润总额仍然实现稳步增长,产业结构更加优化,战略新兴产业加快发展。展望2017年,在经济稳中求进的主基调下,财政政策将更加积极有效,深化供给侧改革,着力振兴实体经济,将有利于产业结构不断优化,为产业地产市场平稳发展营造良好环境。
3、企业:内拼招商运营服务,外看资源并购整合
展望2017年,企业若想在产业地产市场争得一席之地,既要修炼好“内功”——招商运营服务,也要修炼好“外功”——资源并购整合。
内部发展,完成由“开发商”向“运营商”的战略转型。产业地产企业将继续改变依靠土地买卖和物业出租的传统模式,通过提升招商运营能力、孵化功能,以企业客户需求为中心,营造一个创新创业的平台,提供全方位、精准化的服务,完成由“开发商”向“运营商”的战略转型,提升企业品牌和服务的核心竞争力。
外部拓展,资源并购整合将更为普遍。2016年,尤其下半年,出现了大量的产业地产并购案例。2017年,一方面,企业之间收并购的步伐将继续,行业集中度将再度提高;另一方面,企业与金融机构的联姻将会更为普遍,险资企业、资产管理公司跨界产业地产将更加频繁。
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