华欣泰咨询：某广场项目-可行性研究报告

华欣泰咨询：某广场项目-可行性研究报告

　  项目简介

自成都市提出“东进、南拓、西控、北改、中优”的发展理念以来，成都西部面临着更加高端、绿色科技产业的发展规划，温江区政府也随之提出了“以现代服务业为主导的卫星城”的总体定位。同时，四川首创汇通实业有限公司自成立以来，主要面向国家大力支持的地产、教育、旅游、农业、医疗等行业有巨大前景的项目投资。

成都市大学城位于温江区核心区域，目前已聚集了大量的人群(以学生为主)，唯独缺乏氛围浓厚的商业广场，生活服务业发展较为缓慢。为了积极推进温江区现代服务业的发展，为了迎合大学城居民的消费需求，为了迎合大学学生的创业需求，公司拟在大学城片区百信路建设一占地11.42亩的商业综合体项目——悦彩广场。

　　政策背景

2016年是中国房地产政策变化最多、成交规模最大，地价房价创新高的一年。2017年上半年，政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行。

一方面，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策抑制投资投机需求，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，年初以来政策效果逐步显现;另一方面，大部分三四线城市仍坚持去库存，部分库存压力下降明显的城市也及时出台稳市场措施。

　　成都市出现“公证摇号”排序选房

在成都市房地产市场调控期间，由于一些商品住房项目在准售房源销售上内外有别(房源数量内控多外销少，而不公开透明，购房条件利于内部、全款等少数购房人，而不公平)，开盘销售房源紧张，售后房源又由中介机构加价销售，导致社会反映强烈。因此，成都市出台了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》，《通知》一是要求房地产开发企业应自取得商品房预售许可或现售备案之日起10日内，一次性公开全部准售房源及每套房源价格，严格按照申报价格，明码标价，对外销售;二是要求房地产开发企业在开盘销售前，应当制定购房登记规则。购房登记规则应符合国家和本市房地产市场调控政策以及商品住房销售管理规定，不得设置仅有利于房地产开发企业或中介机构内部、全款支付等部分购房人的登记条件，这意味着“全款支付”不得被额外对待。

　　温江区经济发展及城市规划背景

温江区位于四川省成都市西部，距双流国际机场18公里，面积277平方公里，常住人口有约50万左右。温江全境位于成都平原腹地，气候温和，河网密布，适合农业耕作，素有“金温江”之称。

温江区在1978年时，地区生产总值GDP收入2.19亿元，城镇职工平均收入561.00元，农民年均收入只有176.00元，1988年的GDP收入4.28亿元，城镇职工平均工资收入1632元，农民年均收入702元，到最近情况变为温江区连续20年蝉联四川县域经济“十强县”。

　　满足温江区城市发展规划的需要

温江区在其“十三五”规划中制定了“率先高标准全面建成小康社会，基本建成宜业宜居宜游国际化卫星城”的目标，同时确定了五个支撑性目标：建设创新改革开放之城、“三医融合”产业之城、便捷高效畅通之城、天蓝地绿亲水之城、文明和谐幸福之城。

“十三五”时期，温江区发展重点工作为：全力建设“宜业之城”，构筑“三宜”国际化卫星城的产业主支撑;全力建设“宜居之城”，打造舒心的生态宜居环境，完善贴心的公共配套服务，提升顺心的城市人文品质，构建安心的民生保障体系，营造放心的社会平安环境，把温江建设成一座“五心”级的形神兼具、美丽宜人的精致城市;全力建设“宜游之城”，将温江建成西部一流的“旅游集散综合服务功能区”;全力建设“开放之城”，形成全方位、宽领域、多层次的开放格局。

　　满足区域人们消费需求的需要

随着经济总量与经济发展水平的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。

无论是城镇居民还是农村居民，生活用品及服务支出增长率均超过人均生活消费支出增长率，表明了生活用品及服务消费已占据相当大的比重，市民的消费结构发生了重大的变化。

本项目在大学城建设业态丰富的商业功能区，能够提供影院、餐饮、休闲、娱乐以及其他日常生活服务，极大的满足了周边居民对生活用品及服务的需求。

　　全国房地产行业现状及发展趋势

数据显示，2011年以来，我国房地产行业保持平稳增长，商品房销售面积已从2011年的109946万m2增长至2016年的157349万m2，年复合增长率高达7.46%。

2016年1~10月全国商品房销售面积为12.03亿平方米，同比上升26.8%;销售额为91482亿元，同比上升41.2%;销售均价为7602元/平米，同比上升11.3%。10月单月销售面积和销售额分别同比增长26.4%和40.1%，增幅较9月均有所收窄，调控政策下投资投机需求得到抑制，热点城市住宅成交量回落，调控效应初显。根据数据统计，11月楼市成交进一步降温，主要受到调控政策带动的观望情绪和高基数的影响，预计后续调控政策效应将持续放大。

　　成都市房地产行业现状及发展趋势

经过30多年的发展，成都房地产市场也经历了从无到有、从小到大，从计划经济福利分房发展到成熟的市场化阶段，到今天几乎所有知名的开发商都已经来到了成都，成都也形成了具有鲜明特点的开发格局和产品形态，房产市场的地位日益提升。

2017年1~4月成都市房地产开发投资额为80200百万元，同比增长6.3%;2016年1~12月成都市房地产开发投资额为264114百万元，同比增长8.5%。

2017年1~4月成都市商品房施工面积为169553.5千m2，同比增长3.4%;2016年1~12月成都市商品房施工面积为198809.4千m2，同比增长8.4%。

2017年1~4月成都市商品房竣工面积为7077.9千m2，同比下降30.6%;2016年1~12月成都市商品房竣工面积为27342.4千m2，同比增长90.4%。

2017年1~4月成都市商品房销售面积为11529.2千m2，同比增长25.5%;2016年1~12月成都市商品房销售面积为39287.7千m2，同比增长31.1%。

　　目标市场定位

本项目目标市场定位于四川省成都市温江区大学城，主要消费人群为校园人群和周边居民，辅助消费人群为周边工业区人群。