安徽某康养住宅项目可行性研究报告案例

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第一章项目概况

　　第一节项目基本情况

　　一、项目名称

　　安徽某康养住宅项目

　　二、项目性质

　　三、项目建设单位

　　四、项目建设地址

　　五、项目建设周期

　　六、项目建设内容及规模

　　项目规划建设分为三级医院、康复中心、养老公寓、老年大学养护培训中心、配套住宅区等，总用地面积约为***亩。项目具体建设内容与建设面积见下表：

　　七、项目定位

　　第二节可行性研究报告的编制依据

　　一、编制依据

　　1、《2019年政府工作报告》

　　2、《智慧健康养老产品及服务推广目录(2018年版)》(工信部联电子函〔2018〕269号)

　　3、《国务院办公厅关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》

　　4、《国务院办公厅关于支持社会力量提供多层次多样化医疗服务的意见》

　　5、《国务院关于印发“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划的通知》

　　6、《国务院关于印发“十三五”卫生与健康规划的通知》

　　7、《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》

　　8、《关于新增部分医疗康复项目纳入基本医疗保障支付范围的通知》

　　9、《全国医疗卫生服务体系规划纲要(2015—2020年)》

　　10、《关于进一步激发社会领域投资活力的实施意见》

　　11、《安徽省构建多层次养老服务体系(2018-2020年)行动计划》

　　12、《安徽省“十三五”深化医药卫生体制改革规划》

　　13、《安徽省“十三五”卫生与健康规划》

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　　二、编制目的

　　三、编制原则

　　第三节可行性研究报告的编制原则和研究范围

　　一、编制原则

　　二、编制范围

　　第四节项目主要研究结论

　　一、项目资金安排合理

　　项目估算总投资为****万元，其中：工程费用****万元，工程建设其他费用****万元，预备费用****万元以及流动资金****万元。

　　本项目建设需要资金****万元，所有资金均由企业自筹。

　　二、项目经济效益

　　该项目所得税前的财务内部收益率为**%，所得税后财务内部收益率为**%，均高于行业基准收益率，总投资收益率为**%，满足投资者的要求。投资动态回收期(税前)为**年，投资动态回收期(税后)为**年，低于基准投资回收期，说明项目的盈利能力较好。

　　计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出;从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。

　　三、项目社会效益

　　项目的建设，通过构建标准化运营管理模式及良好的资源环境，将促进安徽省文化、健康、养老产业等三大幸福产业融合发展。

　　项目从建设施工到运营管理，以及形成热点深度养老、医疗、康复区域后的辐射作用都将产生大量的人才、人力资源需求，将直接提供就业岗位约****个，能够促进地区就业人群的安置与人才回流，减轻社会的就业压力;项目建设也给当地商贸业等服务业带来了更多的商机，能够增加当地农民收入。因此，项目建设对推动城乡一体化发展，促进当地社会稳定，推进社会主义新农村建设将起到非常显著的作用。

　　四、项目风险控制问题

第二章项目建设背景及必要性

　　第一节项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、国家政策

　　《2019年政府工作报告》

　　2019年3月5日，国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第二次会议上发表了《2019年政府工作报告》。

　　《报告》提出，要大力发展养老特别是社区养老服务业，对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持，新建居住区应配套建设社区养老服务设施，改革完善医养结合政策，扩大长期护理保险制度试点，让老年人拥有幸福的晚年，后来人就有可期的未来。

　　《智慧健康养老产品及服务推广目录(2018年版)》(工信部联电子函〔2018〕269号)

　　2018年7月31日，工业和信息化部、民政部、国家卫生健康委员会联合公布《智慧健康养老产品及服务推广目录(2018年版)》。《目录》文件促进智慧健康养老优秀产品和服务推广应用，为相关部门、机构和企业采购选型提供参考。

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　　2、安徽省政策

　　《安徽省构建多层次养老服务体系(2018-2020年)行动计划》

　　2018年3月9日，安徽省人民政府办公厅发布了《安徽省构建多层次养老服务体系(2018-2020年)行动计划》。《计划》指出，支持社会力量兴办养老机构。鼓励社会力量通过独资、参股、合资、合作、联营、租赁等方式，参与公办养老机构改革改制;推行公建民营、委托管理，2018年制定养老机构公建民营实施细则，规范程序、明晰权责。

　　做强医养服务供给主体。简化医养结合服务机构许可程序，民政、卫生计生部门按照首接负责制的原则办理审批。推进各类养老机构与各级医疗机构建立协议合作关系，2020年底前全省医养签约率达到100%。支持部分闲置床位较多的一、二级医院和专科医院转型为老年人护理院。支持医疗机构举办养老机构，享受与民办养老机构同等扶持政策。加强医养结合试点示范，推进合肥、芜湖、池州市国家级医养结合试点工作。适时启动安宁疗护试点。2020年底前，全省建立6个省级医养结合综合示范区、20个医养结合示范基地(园区)、100个医养结合示范项目、300个社区医养结合示范中心。

　　《安徽省“十三五”深化医药卫生体制改革规划》

　　2017年9月14日，安徽省人民政府发布了《安徽省“十三五”深化医药卫生体制改革规划》。《规划》指出，鼓励社会力量兴办健康服务业，扩大健康服务相关支撑产业规模，优化健康服务业发展环境。促进医疗与旅游融合，加快推进健康旅游产业发展。到2020年，所有医疗机构开设为老年人提供挂号、就医等便利服务的绿色通道，所有养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务。引导社会办医院充分参与医联体、医共体建设。

　　鼓励公立中医医院拓展服务领域，开展养老、养生治未病、妇幼保健、慢性病康复等覆盖全人群全生命周期的中医药健康服务。鼓励公立中医医院拓展业态，扩大增量，在健康服务领域向社会资本开放。

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　　二、经济与社会背景

　　三、安徽省经济社会背景

　　第二节项目建设必要性

　　一、项目建设是响应了国家鼓励社会资本进入医疗领域的号召的需要

　　随着中国的发展，13亿人对医疗卫生服务的要求日益提高。中国政府将继续坚持医疗、医保、医药“三医”联动，推动医改向纵深发展。中国产业结构最大的调整是发展服务业，医药卫生事业完全可以先行。围绕提供更好的医疗卫生服务，一方面政府要加大投入，尽可能让人民群众少花钱、有效预防和治疗疾病。另一方面要增加优质医疗资源和公共产品，鼓励社会资本进入医疗卫生领域，更好适应患者需求。中国医药卫生事业改革和发展将惠及全体人民，同时可以带动经济增长和更多就业，为中国经济发展注入新的活力。

　　随着医疗与养老的市场规模逐渐扩大，国家和地方政府不断出台鼓励社会资本进入大健康领域的相关政策法规。本项目的建设……

　　二、项目建设是改善老年居住环境、促进构建和谐社会的需要

　　三、项目建设是适应人口老龄化发展、解决老人养老问题的需要

　　四、项目建设是带动就业，提高当地人民身体素质的需要

第三章项目市场发展分析

　　第一节项目所在地人群健康状况和疾病分析

　　一、项目所在地人群健康基本状况

　　二、项目所在地导致居民死亡原因

　　三、项目所在地传染病及慢性疾病疫情

　　1、传染病疫情

　　2、慢性非传染性疾病

　　第二节项目所在地人口结构状况

　　第三节中国养老产业发展分析

　　一、我国养老产业发展概述

　　二、中国养老产业供给侧分析

　　1、建设投入不断上升

　　根据民政部2018年8月发布的《2017年社会服务发展统计公报》，截至2017年底，全国社会服务事业费支出5932.7亿元，比上年增长9.1%，占国家财政支出比重为3.4%，其中用于老龄服务体系建设的费用有明显增长。

　　2、养老服务机构数量持续增长

　　2017年，全国各类养老服务机构和设施15.5万个，比上年增长10.6%，其中：注册登记的养老服务机构2.9万个，社区养老机构和设施4.3万个，社区互助型养老设施8.3万个;各类养老床位合计744.8万张，比上年增长2%(每千名老年人拥有养老床位30.9 张)，其中社区留宿和日间照料床位338.5万张。

　　三、中国养老产业需求侧分析

　　第四节医养结合市场分析

　　一、医养结合概念及现状

　　二、医养结合市场分析

　　1、中国医养结合行业市场规模预测分析

　　2017年，财政部、民政部、人社部联合发布了《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》(财金〔2017〕86号)，提出重点引导和鼓励社会资本立足保障型基本养老服务和改善型中端养老服务。数据统计，2017年我国医养结合行业市场规模将达到5245亿元，到2021年市场规模将达到11603亿元。未来五年(2017-2021)年均复合增长率约为17.92%。

　　《意见》也鼓励养老机构与医疗卫生机构、健康服务机构开展合作，支持打造“以健康管理为基础、以养老服务为核心、以医疗服务为支撑”的全生命周期养老服务链，兴建一批养老为主题，附加康养、体育健身、医疗、教育、文化娱乐、互联网等现代服务业的“养老+”综合新业态。

　　三、医养结合发展优势与劣势分析

第四章项目建设规划

　　第一节项目规划和设计

　　一、项目规划原则

　　二、项目总体设计

　　三、住宅设计

　　四、单体设计

　　五、常规物业管理设计

　　六、色彩设计

　　七、立面设计

　　第二节项目发展定位

　　第三节项目规划理念

　　一、规划理念

　　二、景观设计理念

　　三、建筑设计理念

　　第四节项目发展及建设内容

　　一、医院

　　二、养老公寓

　　三、医疗康复中心

　　四、老年大学养护培训中心

　　五、配套住宅区

　　第五节道路交通规划

　　第六节竖向设计

　　第七节无障碍设计

　　第八节水系设计

第五章项目运营方案

　　第一节主要运营定位

　　第二节项目整体运营规划

　　一、纵向营销

　　二、横向营销

　　三、打造全服务链平台

　　第三节运营模式

第六章项目工程建设方案

　　第一节土建工程

　　一、设计原则

　　二、采用的标准及规范

　　各类建筑设计中严格执行现行标准规范和强制性条文。本工程建筑结构标准采用国家标准，主要有：

　　1、《建筑设计防火规范》GB50016-2006

　　2、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95(2001年局部修订)

　　3、《建筑地面设计规范》GB50037-2013

　　4、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010

　　5、《屋面工程技术规范》GB50345-2012

　　6、《建筑采光设计标准》GB50033-2013

　　7、《建筑结构荷载规范》GB50009—2012

　　8、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008

　　9、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010

　　10、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011

　　11、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008

　　12、《混凝土结构设计规范》GB50010-2010

　　13、《建筑防雷设计规范》GB50057-2010

　　三、施工能力

　　四、主要部位工程做法

　　五、屋面工程

　　六、屋瓦质地及其色彩要求

　　七、木构件的防腐防虫与防火

　　第二节公辅工程

　　一、建筑电气照明

　　二、给排水设计

　　三、采暖通风空调设计

　　四、消防项目设计

　　根据建筑功能布局对整体建筑按照消防防火规范要求进行消防设备设施配置设计。本工程消防用水量见下表：

　　五、安全及监控设计

第七章环境保护

　　第一节执行标准及排放标准

　　根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受当地环境保护部门的监督，采用的环境保护法规及标准为：

　　1、《中华人民共和国环境保护法》(2014年修订);

　　2、《中华人民共和国环境影响评价法》(2002年修订);

　　3、《中华人民共和国清洁生产促进法》(2012年修订);

　　4、《中华人民共和国水污染防治法》(2008年修订);

　　5、《中华人民共和国大气污染防治法》(2015年修订);

　　6、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》(1996年通过);

　　7、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2015年修订);

　　8、《建设项目环境保护管理条例》(1998年11月29日实施);

　　9、《建设项目环境影响评价分类管理名录》(2015年修订);

　　10、《环境影响评价公众参与暂行办法》(环发[2006]28号);

　　11、《环境影响评价技术导则总纲》(HJ2.1-2011);

　　12、《环境影响评价技术导则大气环境》(HJ2.2-2008);

　　13、《环境影响评价技术导则声环境》(HJ2.4-2009);

　　第二节主要污染源、污染物及防治措施

　　一、项目建设期环境保护

　　噪声处理

　　施工期噪声污染来自施工机械、设备、车辆。为控制搅拌噪声，采用购买搅拌水泥混料施工;对挖掘、打桩等设备禁止夜间施工，降低污染程度，白天作业避开人群休息时间;需要连续作业的设施报经环保部门同意后施工。各机械噪声级见下表。

　　二、项目运营期环境保护

　　随着项目建成运行，伴随而来的是废水和生活垃圾的产生，如果不注意配套设施的建设，污水和垃圾将进一步加大对环境的污染，并将直接危及入园人健康。

　　本项目在设计中，根据《建设项目环境保护设计规范》的要求，严格按照“三同时”的原则，使本项目的各项指标达到环保方面的有关要求。

　　1、废水

　　运营期废水主要是生活污水，来源于入住人员及职工的生活用水、洗涤用水、洗浴用水、厕所用水及食堂用水、污水中主要含有CODcr、BOD5、SS、NH3-N、动植物油等污染因子。生产废水和生活污水一起由污水处理站隔油、混凝沉淀、过滤、消毒等达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中的一级标准后排放。

　　2、废气

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　　第三节环境保护措施

　　一、大气保护规划

　　二、水体保护

　　三、区域噪声控制

　　四、园区环卫工作

　　五、森林资源保护

　　第四节环境影响综合评价

第八章消防及安全方案

　　第一节消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、建筑

　　三、给水消防

　　四、电气消防

　　五、防范措施

　　第二节安全方案

　　一、规范和依据

　　二、安全措施

　　三、监控系统说明

第九章节能方案分析

　　第一节用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节节能措施

　　一、节电

　　二、节水

　　三、建筑节能

　　四、能源管理

　　第三节项目能耗分析

　　一、主要能源消耗种类及消耗数量

　　1、用电量估算

　　本项目设备按全年300天运行计算，各设备分别取适当的需用系数及负荷率;照明及空调耗电按单位面积计算。

　　经计算，项目年用电量约为****kW万kWh。

　　2、用水量估算

　　本项目用水主要包括生活用水、绿化和道路冲洗用水、未预见用水量等，项目年用水量预计为**万吨。

　　二、项目所在地能源供应状况分析

第十章建设期限和实施的进度安排

　　第一节项目施工组织措施

　　一、建立项目实施管理机构

　　二、施工准备

　　三、经营准备

　　四、竣工验收

　　第二节项目实施进度

　　第三节工程招投标

　　一、编制依据

　　二、招标单位

　　三、招标范围

　　四、招投标程序

第十一章项目组织管理与劳动定员

　　第一节项目组织管理

　　一、组织机构设置原则

　　二、项目组织管理模式

　　第二节劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员及工资福利

　　项目投产之前，应根据岗位要求对职工进行培训，组织职工进行岗前学习，提高职工技术水平和职业素质;积极创造条件为管理人员提供训练的机会，以提高职工技术水平和职业素质，满足运营需要。项目运营后劳动定员如下。

　　二、人员培训

　　第三节企业发展战略

　　一、管理战略

　　二、人力资源管理

　　三、财务制度

　　四、企业文化建设

第十二章投资估算和资金筹措

　　第一节估算范围

　　本项目建设投资估算范围包括：建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、预备费及流动资金等。

　　第二节投资估算依据

　　1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。

　　2、建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算。

　　3、项目前期费按原《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》(计价格[1999]1283号)计取。

　　4、环境影响评价费按原国家计委、原国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号)计取。

　　第三节投资估算

　　一、建设费用

　　二、流动资金估算

　　三、总投资估算

　　第四节资金筹措

第十三章项目经济效益分析

　　第一节财务评价

　　一、评价依据

　　1、遵循的有关法规

　　(1)企业财务通则;

　　(2)增值税及其他有关税务法规;

　　(3)国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》;

　　(4)投资项目经济评估指南;

　　(5)其他有关法规文件及相关资料。

　　2、基础数据和说明

　　(1)本项目按一次建成投入运营进行各项财务指标计算;

　　(2)建设期结束后即开始投入运营，运营期按10年计(不包含建设期);

　　(3)考虑到项目创新性及优势，预计项目稳定运营后，第一年实现入住率30%，第二年实现入住率60%，第三年实现80%入住，预计第四年及以后入住率达100%，供不应求;

　　(4)分析过程不考虑物价变化因素的影响;

　　(5)项目的经营收入、员工工资等成本数据根据现今市场价格初步估算;

　　(6)基本贴现率采用行业基本贴现率8%。

　　3、财务评价的基本依据

　　(1)本项目财务评价依据国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)规定的评价原则与评价方法进行，评价中采用动态与静态分析相结合，以动态分析为主;

　　(2)企业提供的有关财务会计资料。

　　二、营业收入及税金测算

　　三、成本费用测算

　　四、利润测算

　　第二节财务评价指标

　　一、财务内部收益率FIRR

　　二、财务净现值FNPV

　　三、项目投资回收期Pt

　　四、总投资收益率(ROI)

　　第三节项目敏感性分析

　　第四节财务评价结论

第十四章社会效益评价

　　第一节社会效益

　　项目的建设，将极大地促进安徽省养老产业与医疗、康复等产业融合发展，提高安徽省的养老、医疗服务业的整体水平，通过标准化运营管理模式营造良好的养生养老、休闲娱乐的资源环境，有效推进安徽、尤其是项目所在区域的健康产业和养老事业发展。

　　项目从建设施工到运营管理，以及形成热点养老、医疗康复区域后的辐射作用都将产生大量的人才、人力资源需求，能够促进地区就业人群的安置与人才回流，减轻社会的就业压力。项目建设……

　　一、带动当地经济发展，完全运营后每年增加政府税收

　　二、带动就业增长、培养专业服务人才，可直接增加就业岗位

　　三、改善当地社会服务质量和居民生活质量

　　第二节互适性分析

　　第三节项目社会效益综合评价

第十五章项目风险分析及规避建议

　　第一节项目开发过程中潜在的风险及防范

　　一、运作风险及防范

　　本项目建成投产后，在资源整合、资金管理、生产经营管理等方面对项目单位提出了更高的要求。现有管理团队虽然包括各类高级管理人才，具有丰富的企业管理经验、市场营销经验、资本运营经验，但如果公司整体管理水平不能及时调整、完善，将影响公司的应变能力和发展活力，进而削弱公司的竞争力，给公司未来的经营和发展带来较大的不利影响。

　　防范措施：

　　1、加强企业经营风险管理以及运营技术水平的提高。

　　2、建立健全公司的各项内部控制制度，使公司管理有法可循;

　　3、完善公司的约束和激励机制，落实岗位责任制;

　　4、全面提升公司管理团队的管理水平和协同作战的能力。

　　二、工程风险及防范

　　第二节项目本身潜在的风险及防范

　　一、财务风险

　　二、政策风险

　　三、市场风险

　　四、环境风险

　　五、综合风险评价